¿QUÉ ES EL SUBARRENDAMIENTO?

El arrendatario de un inmueble, también llamado inquilino, producto del contrato de arrendamiento que suscribe con el arrendador (propietario del bien, por ejemplo), adquiere el uso y disfrute del bien arrendado, entre otros derechos, mientras su duración.

Como titular de la posesión del inmueble, legalmente se permite al arrendatario que, continuando en la condición jurídica producto del arrendamiento, y manteniendo su relación con el arrendatario,  subarriende el inmueble a un tercero que pasará a denominarse “subarrendatario”.

El contrato de subarrendamiento, así, supone que un tercero obtenga la posesión del bien inmueble, su uso y disfrute, pero no sustituyendo al arrendatario en su posición jurídica, sino constituyendo una nueva relación jurídica. De esta forma, celebrado el contrato de subarrendamiento, existirán dos relaciones jurídicas simultáneamente:

• La de arrendador-arrendatario (consecuencia del contrato de arrendamiento)
• La de subarrendador-subarrendatario (consecuencia del contrato de subarrendamiento).

REGULACIÓN Y PARTICULARIDADES

Esta figura jurídica se encuentra regulada por el Código Civil (CC) y el Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). De la interpretación de ambas normas se determinan las siguientes particularidades:

• La subsistencia del contrato subarrendamiento depende de la existencia del arrendamiento primigenio (art 8 LAU). De extinguirse el contrato de arrendamiento, sea por culminar su duración o resolverse, se extingue a su vez el de subarrendamiento.
• El subarrendamiento puede ser tanto parcial como total (art 8 LAU). El subarrendamiento de parte de un bien arrendado se da cuando, por ejemplo, se alquila una habitación dentro de un piso ya alquilado.
• Se puede subarrendar tanto inmueble destinado para vivienda como local de negocio. El subarrendamiento de vivienda solo podrá ser parcial (art 8 LAU), mientras que el de local de negocio podrá ser parcial o total (art 32 LAU). En este último caso, el arrendador tendrá derecho a que la renta que recibe del arrendatario/subarrendador se eleve (10% de ser parcial, 20% de ser total).
• El subarrendamiento de vivienda requiere del consentimiento previo del arrendador (art 8 LAU); el de local de negocio, no requiere de consentimiento pero ha de comunicarse al arrendador que el subarrendamiento tuvo lugar en el plazo de 1 mes desde su celebración (art 32 LAU).
• El subarrendatario, pese a estar jurídicamente relacionado con el subarrendador/arrendatario, está obligado, a favor del arrendador, al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada en el contrato de arrendamiento primigenio (art 1551 CC).

PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAR

Pese a que en la LAU se señala la posibilidad que tiene el arrendatario de subarrendar, el CC en su art 1550 establece que el arrendador podrá prohibir esta facultad (acorde al art 1255 CC). Un ejemplo de cláusula de prohibición de subarrendamiento es la siguiente:

“El arrendatario se obliga a no subarrendar, en todo o parte, ni ceder o traspasar el local arrendado/la vivienda arrendada sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador; en caso que incumpliera esta condición, el contrato podrá ser resuelto por el arrendador”.

El incumplimiento de tal prohibición supone el respectivo incumplimiento contractual y, por lo tanto, la posibilidad de resolver el contrato arrendamiento (art 1124 CC) lo que, a su vez, supondrá la resolución del de subarrendamiento.

Además de lo anterior, el arrendador que decide resolver el contrato podrá ejercer también una acción de indemnización por daños y perjuicios que, según la STS 602/2015 (Sala de lo Civil) –que versa sobre el subarrendamiento de local de negocio no consentido y sus daños– se basaría, por un lado, en el lucro frustrado del arrendador por haberse privado al arrendador de las “expectativas de poder cobrar una renta muy superior”; y, por otro lado, en el enriquecimiento injusto del subarrendador que se beneficia económicamente abusando de su derecho de posesión contraviniendo una prohibición.

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